Зачем клинингу системный подход

Клининг кажется простой услугой, но в коммерческой недвижимости это управляемый процесс с нормативами, технологией и контролем. От его качества зависят: восприятие объекта арендаторами и их клиентами, соответствие санитарным требованиям (проверки Роспотребнадзора), сохранность отделки и покрытий (правильный уход продлевает их срок службы), безопасность (чистые полы, отсутствие наледи на входах).

Бессистемный клининг «по факту загрязнения» приводит к жалобам, претензиям и ускоренному износу. Профессиональный подход строится на технологических картах, нормативах и регулярном контроле.

Виды уборки коммерческого объекта

Ежедневная поддерживающая уборка

Основа клининга — ежедневное поддержание чистоты мест общего пользования: входные группы, холлы, коридоры, лифтовые холлы, санузлы, лестничные марши. Включает влажную уборку полов, вынос мусора, уборку санузлов с пополнением расходников, протирку поверхностей. Режим — 5 или 7 дней в неделю, в дневную и/или вечернюю смену.

Генеральная уборка

Периодическая глубокая уборка (раз в 1–3 месяца): мытьё стен, плинтусов, дверей, светильников, радиаторов, труднодоступных мест, машинная чистка полов, уход за напольными покрытиями (полировка, кристаллизация камня, чистка ковролина).

Мытьё фасадного остекления

2–4 раза в год, для высотных объектов — с применением промышленного альпинизма или специальных систем. Отдельная статья расходов, требующая допусков и страхования.

Уборка прилегающей территории

Подметание, уход за газонами и озеленением, вывоз мусора, а зимой — снегоуборка и противогололёдная обработка. Зимнее содержание входов критично для безопасности и снижения риска травм посетителей.

Специализированная уборка

Для объектов с фудкортом, ресторанами, медициной — уборка с дезинфекцией, уход за жироуловителями, обработка зон повышенных санитарных требований по СанПиН.

Практика: Санузлы — главный индикатор качества клининга для арендаторов. В местах с высокой проходимостью одной уборки в день недостаточно: нужен график обходов 3–5 раз в день с отметкой в журнале. Это недорого, но кардинально влияет на удовлетворённость.

Нормативы и стандарты

Профессиональный клининг опирается на нормативную базу:

  • СанПиН 2.1.3684-21 — санитарные требования к содержанию территорий и помещений.
  • ГОСТ Р 51870-2014 — услуги профессиональной уборки (клининговые услуги), общие требования.
  • Стандарты класса здания — для объектов класса А требования к сервису выше (чистота по стандарту «всегда», а не «по графику»).
  • Дополнительные санитарные нормы — для пищевых и медицинских зон.

На основе нормативов составляется технологическая карта уборки — документ, определяющий по каждой зоне перечень операций, периодичность, средства и нормативы времени. Это базис для расчёта численности персонала и стоимости.

Расчёт стоимости клининга

Стоимость складывается из нескольких составляющих:

  • Фонд оплаты труда уборщиков (основная часть — 60–70%).
  • Расходные материалы: моющие средства, инвентарь, расходники для санузлов (бумага, мыло).
  • Оборудование: поломоечные машины, пылесосы (амортизация или аренда).
  • Управление и контроль: бригадир, администрирование.
  • Периодические работы: генеральная уборка, фасадное остекление — обычно отдельно.

Ориентир по рынку Санкт-Петербурга для офисного здания: ежедневная уборка мест общего пользования — 120–250 руб./м²/мес. в зависимости от класса объекта, режима и доли остекления. Генеральная уборка и фасад тарифицируются отдельно.

Свой штат или аутсорс

Собственный штат

Плюсы: полный контроль, лояльность персонала к объекту. Минусы: администрирование (наём, замены, отпуска, больничные), закупка химии и оборудования, ответственность за результат лежит на собственнике. Оправдан для небольших объектов (до 2 000–3 000 м²).

Клининг на аутсорсе

Плюсы: подрядчик обеспечивает замену персонала, профессиональное оборудование и химию, несёт ответственность по SLA, гибко масштабируется. Минусы: зависимость от качества подрядчика, необходимость контроля. Оптимален для средних и крупных объектов.

Управляющая компания обычно организует клининг через проверенных подрядчиков, беря на себя контроль качества и единую ответственность перед собственником.

Контроль качества клининга

Без контроля даже хороший подрядчик со временем снижает качество. Инструменты:

  • Технологические карты — эталон: что, как часто и чем убирается.
  • Чек-листы приёмки — регулярная проверка по пунктам.
  • Журнал уборки санузлов — отметки об обходах в течение дня.
  • Регулярные обходы управляющего с фиксацией замечаний (фото).
  • Обратная связь арендаторов — опросы, канал для жалоб.
  • Привязка оплаты к SLA — часть вознаграждения подрядчика зависит от выполнения нормативов качества.

Типичные ошибки

Экономия на расходниках санузлов. Отсутствие бумаги и мыла — мгновенные жалобы арендаторов при минимальной экономии.

Нет графика периодических работ. Генеральную уборку и мытьё остекления откладывают, объект постепенно теряет вид.

Неучтённое зимнее содержание. Снегоуборка и реагенты не заложены в бюджет — зимой авралы и риск травм.

Отсутствие контроля. Подрядчик работает «на доверии», качество медленно падает до первой крупной жалобы.

Клининг в системе управления Консалт Плюс

В рамках управления объектом «Консалт Плюс» организует клининг как часть единого регламента эксплуатации: разработка технологических карт под объект, подбор и контроль подрядчиков, нормирование расходных материалов, регулярные обходы и работа с обратной связью арендаторов. Собственник получает прозрачный бюджет на клининг и стабильное качество без необходимости лично администрировать уборку.